Ипотека с будущим

Из-за вынужденного повышения процентной ставки в конце 2014 года в январе-марте спрос на ипотечные кредиты снизился. Однако это не значит, что он отсутствовал вовсе, отмечают в крупных банках, действующих в Санкт-Петербурге и Ленобласти, и готовятся к увеличению потока потенциальных заемщиков. 2)

Уже в ближайшей перспективе от девелоперов можно ожидать активного маркетинга и скидок для покупателей в случае приобретения квартир по ипотеке

К примеру, объем ипотечных кредитов, выданных за первые три месяца года филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге, меньше аналогичного показателя прошлого года в 2,1 раза: 3,28 млрд и 6,9 млрд рублей соответственно. Но, с другой стороны, по итогам первого квартала 2013 года сумма ипотечных кредитов составила 4,4 млрд рублей, а еще годом ранее - 2,3 млрд рублей. «Прошлый год был пиком развития рынка ипотечного кредитования», - констатирует Иван Макаров, пресс-секретарь ВТБ24 по СЗФО, уточняя, что отрицательная динамика в этом сегменте прогнозировалась еще в конце 2014 года на фоне резкого повышения ставок. По его мнению, сегодня у этого сегмента есть реальные возможности для качественного развития, которые заключаются в постепенном отказе от ограничений, веденных банками в январе-феврале. Основными же рисками, отмечают эксперты, остаются сокращение платежеспособного рынка, рост просроченной задолженности и стоимость фондирования.

Лидерство «первички»

Несмотря на едва ли не первое в практике работы ВТБ24 в СЗФО значительное уменьшение совокупной суммы ипотечного кредитования в марте по сравнению с февралем (0,95 млрд рублей против 1,24 млрд), что было обусловлено отчасти техническим фактором - ожиданием многими заемщиками старта госпрограммы по субсидированию процентных ставок, в общем объеме ипотечных сделок петербургского филиала ВТБ24 по-прежнему высока доля сделок на первичном рынке недвижимости. На начало апреля она составила 70% и демонстрирует тенденцию к дальнейшему росту. При этом, отмечает Иван Макаров, процент «плохих» ипотечных кредитов «стремится к нулю». «При общем числе ипотечных заемщиков, исчисляемом десятками тысяч, на просрочку выходят буквально десятки кредитов», - сообщает представитель ВТБ24 в Санкт-Петербурге.

«Введение программы государственного субсидирования ипотеки позволило стабилизировать ситуацию», - говорит, со своей стороны, Владимир Виленчик, управляющий Санкт-Петербургским филиалом Связь-Банка (входит в группу ВЭБ). «Конечно же, периоды 2014 и 2015 годов не сопоставимы к сравнению, так как объемы кредитования значительно снизились. Но число заявок и выданных кредитов планомерно и быстро растет», - констатирует он. По состоянию на сегодняшний день, заявки на кредит для покупки жилья в новостройках составляют 58% от общего объема заявок Санкт-Петербургского филиала Связь-Банка в сегменте ипотечного кредитования (в том числе по государственной программе субсидирования). 33% - это заявки по программе ипотеки для военнослужащих.

Обратный рост

Прогнозы - дело неблагодарное, однако в банковском сообществе довольно уверенно говорят о дальнейшей демократизации ставок в сегменте ипотечного кредитования.

«С учетом снижения ключевой

ставки ЦБ РФ на рынке наметилась тенденция к снижению процентных ставок по базовым ипотечным программам. Пока мы исходим из прогноза, что во второй половине года ставки по ипотечным кредитам продолжат постепенное снижение к додекабрьским уровням», - комментирует Иван Макаров.

«Рынок не стоит на месте. Снижается ключевая ставка ЦБ РФ, а значит, и ипотечные ставки для наших клиентов.

Соответственно повышается спрос не только на ипотеку с господдержкой, но и на классическую ипотеку», - говорит, со своей стороны, Владимир Виленчик.

«В связи с изменением макроэкономического индикатора рынка - ключевой ставки ЦБ - уже в краткосрочной перспективе можно ожидать коррекции ставок вниз в целом по рынку в пределах 0,5-1,0% и дальнейшей диверсификации тарифов для заемщиков с разным уровнем риска», - полагает, в свою очередь, Константин Мурашкин, начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка.

В неоднозначной экономической ситуации, которая складывается сегодня, так-тика активного стимулирования спроса со стороны потенциальных заемщиков на ипотечные кредиты по базовым программам не оправдана, говорят эксперты. «Заемщик должен очень ответственно взвесить все «за» и «против» и просчитать все возможные риски перед оформлением кредита, а не поддаваться каким-либо эмоциям. Поэтому банки в настоящий момент не ведут агрессивных продаж, не желая повторять печальный опыт американских коллег», - комментирует Иван Макаров.

«В условиях серьезной дифференциации размера процентной ставки на первичном рынке недвижимости (с субсидированием ставки) и вторичном рынке (без программы поддержки) банки сконцентрируют свои усилия на укреплении отношений со своими ключевыми и надежными партнерами среди застройщиков», - уверен Константин Мурашкин. Это подтверждается информацией, поступающей от крупных участников регионального строительного рынка. Так, недавно MirLand Development Corporation заявила о запуске с Газпромбанком ипотечной программы со ставкой от 11,5% годовых. «Сразу после введения ипотеки с господдержкой количество запросов от клиентов у нас выросло в три раза», - сообщают в компании.

Демократичные ставки

Ипотечные программы для покупателей строящегося жилья в Ленинградской области еще более привлекательны. К примеру, «специальная маркетинговая ставка» для клиентов, приобретающих жилье в одном из объектов скандинавского строительного концерна NCC, составляет 9,6% годовых (по программе ОАО «Сбербанк»).

«Заемщиков привлекают в первую очередь демократичные ставки и скидки. Мы работаем в этом направлении», - рассказывает Владимир Виленчик. Для сведения, минимальная ставка Связь-Банка по программе государственного субсидирования сегодня равна 11,9%, размер процентной ставки в рамках программы «Военная ипотека» - 11%. А в Москве и некоторых других регионах сегодня действуют акции со ставкой ипотеки 8-9%. При этом, подчеркивает представитель Связь-Банка, аккредитации застройщиков предшествуют серьезные проверки, гарантирующие завершение строительства объекта и выполнение строительной компанией всех своих обязательств перед потребителем. «Но это не значит, что у наших клиентов нет выбора. Сегодня нашим филиалом аккредитовано 25 жилых комплексов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, более десятка из них - по программе кредитования военнослужащих «Военная ипотека», - уточняет Владимир Виленчик.

«Уже в ближайшей перспективе от девелоперов можно ожидать активного маркетинга и скидок для покупателей в случае приобретения квартир с привлечением ипотечных средств. Участие девелоперов в программе субсидирования ставки государством - это хорошая возможность поддержать уровень продаж и накопить подушку ликвидности», - уверен, со своей стороны, Константин Мурашкин.

Впрочем, о маркетинговых ходах для привлечения более широкой аудитории можно говорить и применительно к самим банкам. Например, некоторые кредитные организации уже сегодня предлагают клиентам, планирующим сделки на вторичном рынке, заемные средства на покупку не только квартиры, но и гаража, земельного участка, таунхауса или апартаментов. Причем в качестве первоначального взноса рассматриваются и средства материнского (семейного) капитала. С другой стороны, повышается планка максимального размера кредита для участников государственных программ.

«Средняя сумма ипотечных кредитов, выдаваемых ВТБ24, сегодня составляет примерно 2,2 млн рублей, самый популярный срок кредита - 15 лет», - сообщает Иван Макаров. Эти цифры сопоставимы с данными других крупных кредитных организаций, действующих в Санкт-Петербурге и Ленобласти, например Райффайзенбанка. «Как правило, суммы в 2,2 млн рублей достаточно для приобретения 1-2-комнатной квартиры на первичном рынке с первоначальным взносом в размере 30%», - говорит Константин Мурашкин