Аналитика: Обзор рынка жилья и ипотечного кредитования в России

За шесть месяцев 2014 года было выдано 448 536 ипотечных кредитов на общую сумму 769,5 млрд рублей, что в 1,3 раза превышает уровень января - июня 2013 года в количественном и в 1,4 - в денежном выражении.

Доля сделок с ипотекой выросла до очередного рекордного уровня: по данным Росреестра, 26,4% всех прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем в I полугодии 2014 г., приобретались с использованием ипотечного кредита. Оживление наблюдалось и на рынке жилья в целом - рост количества сделок с жильем по итогам полугодия составил 16% по отношению к I полугодию 2013 года (за 2013 год в целом количество сделок снизилось на 5%). Следует отметить, что рост рынка жилья, по оценкам АИЖК, происходил за счет активного оформления в собственность вновь построенного жилья.

Развитие ипотечного рынка стало устойчивой базой для роста объемов жилищного строительства - в первом полугодии 2014 года построено 375,8 тыс. квартир общей площадью 29,4 млн кв. метров (+30% к соответствующему периоду предыдущего года), что во многом объясняется активным развитием ипотечного кредитования на первичном рынке жилья в 2012-2013 годах. Динамичный рост ипотечного кредитования в I полугодии 2014 года закладывает фундамент для дальнейшего увеличения объемов ввода жилья, что, в свою очередь, оказывает значимый стимулирующий эффект на развитие экономики в целом.

Анализ ценовой динамики рынка жилья говорит о том, что развитие ипотеки не приводит к формированию «пузыря» на рынке недвижимости - рост цен на жилье в I полугодии 2014 года по отношению к соответствующему периоду 2013 года в среднем составил 4,9%. С учетом зафиксированной в первом полугодии годовой инфляции на уровне 7% можно констатировать даже снижение реальных цен на жилье и, соответственно, рост его доступности для населения.

В условиях напряженности на финансовых и валютных рынках недвижимость стала популярным объектам для инвестиций. Анализ банковской статистики говорит о том, что вложения в жилье стали восприниматься как альтернатива банковским депозитам. Так, по итогам первого полугодия 2014 года объем депозитов населения немного сократился, в то время как по итогам первого полугодия 2013 года наблюдался прирост депозитной базы примерно на 10%.

Вторым фактором роста ипотечного рынка стал реализовавшийся спрос будущих периодов. Многие граждане, собиравшиеся приобрести жилье для собственных нужд, но выжидавшие удобного момента для совершения сделки, поняли, что в краткосрочной перспективе ожидать улучшения условий не стоит, и решили не затягивать с покупкой жилья.

Данные Банка России по состоянию на 01.07.2014 года свидетельствуют о том, что уровень ставок по рублевым ипотечным кредитам, выданным в течение июня, составил 12,3%, что на 0,3 п.п. ниже уровня июня 2013 года.

В январе - июне 2014 года средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,2%, что на 0,5 п.п. ниже уровня соответствующего периода 2013 года. Однако следует отметить общий рост стоимости денег в экономике, что отражается и на стоимости фондирования ипотечных кредитов. Последовательное повышение ключевой ставки, нестабильность на финансовых рынках и сложности в привлечении внешних заимствований неизбежно подталкивали банки к повышению ставок. Тем не менее, несмотря на то, что к концу второго квартала ставки были скорректированы практически всеми лидерами рынка, ждать их резкого роста не стоит - по оценке АИЖК, средняя ставка по ипотечным кредитам в 2014 году составит около 12,5%.

Такой уровень ставок не приведет к недостатку спроса на ипотечные кредиты, однако темпы роста рынка ипотечного кредитования несколько замедлятся. АИЖК ожидает, что в целом по итогам года темпы роста рынка ипотеки составят около 120-130% по сравнению с 2013 г.

В целом же можно констатировать, что в первом полугодии банки старались удерживать ставки по ипотечным кредитам на достаточно низких уровнях, проводя при этом разнонаправленную ценовую политику в зависимости от маркетинговой стратегии и возможности доступа к разным источникам фондирования у того или иного банка, и неохотно шли на их повышение. Основным способом конкурентной борьбы в этих условиях стало снижение требований к ипотечным заемщикам. В первом полугодии 2014 года требования к заемщикам снизили практически все ведущие ипотечные банки, в совокупности занимающие более 70% рынка. Данный тренд поддержали и многие другие участники рынка ИЖК.

Ослабление требований к заемщикам, начавшееся еще в 2013 году, уже отражается на структуре накопленного ипотечного портфеля, размер которого на текущий момент составляет уже более 3 трлн рублей. По данным Банка России, с начала 2013 года отмечается существенное увеличение объема выдачи кредитов с первоначальным взносом в размере 10 - 20% и, напротив, сокращение объемов выдачи кредитов с первоначальным взносом более 60%, что может свидетельствовать о смягчении стандартов ипотечного кредитования банками и об увеличении объемов выдачи ипотеки с повышенным кредитным риском. В целом, по данным Банка России, в ипотечном портфеле банков доля кредитов с первоначальным взносом менее 30% составляет почти 50%, а с первоначальным взносом менее 20% - 34%, что может в перспективе стать источником системных рисков.

В то же время качество ипотечного портфеля находится на высоком уровне. Доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет 2,1%, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа - около 95,3%.

Однако такая стабильность, во многом, обеспечивается высокими темпами роста ипотечного портфеля. В абсолютном выражении проблемные кредиты (с просрочкой более 90 дней) выросли за 6 месяцев 2014 года на 15% до 62,2 млрд рублей. В случае резкого замедления темпов развития рынка можно ожидать ухудшение качества ипотечных портфелей, как это происходит в секторе необеспеченного кредитования. Банкам следует очень внимательно оценивать кредитные риски и не допускать необоснованного снижения требований к заемщикам - в случае резкого ухудшения экономической ситуации сильнее всего пострадают заемщики, получающие «серую» зарплату и не имеющие возможности подтвердить свои доходы справкой по форме 2-НДФЛ.

Если говорить о кредитном портфеле банков в целом (включая беззалоговые кредиты), то ситуация здесь не такая радужная - качество портфеля, состоящего из кредитов, выданных населению, в целом снижается. Отмечается тенденция роста доли проблемных кредитов, выданных физическим лицам (доля ссуд с просроченными платежами свыше 90 дней в общем объеме ссуд на 01.07.2014 г. составила 7,3% по сравнению с 5,8% на 01.01.2014 г.).