Как же банкам оценивать имущество?

31.07.2018   \  Практикующему юристу

Светлана Маркова, Директор Правового департамента АКБ «ИРС» (АО).

В настоящее время для кредитных организаций стала довольно актуальной проблема, связанная с приоритетностью применения оценки активов, пассивов и предмета залога, проводимой Банком России, над оценкой независимого оценщика, осуществляющего свою оценочную деятельность в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон N 135-ФЗ).

Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков осуществляется Минэкономразвития России. Саморегулируемыми организациями осуществляется контроль деятельности членов саморегулируемых организаций оценщиков в части соблюдения ими требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Субъектами оценочной деятельности в соответствии со статьей 4 Федерального закона N 135-ФЗ признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков (далее – СРО) и застраховавшие свою ответственность согласно требованиям Федерального закона N 135-ФЗ.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 Федерального закона N 135-ФЗ.

Согласно части 4 статьи 72 Федерального закона от 10.07.2002 N 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» (далее – Федеральный закон N 86-ФЗ) в целях определения размера собственных средств (капитала) кредитной организации Банк России проводит оценку ее активов и пассивов на основании методик оценки, устанавливаемых нормативными актами Банка России. Кредитная организация обязана отразить в своей бухгалтерской и иной отчетности размер собственных средств (капитала), определенный Банком России.

Таким образом, в том случае, если по результатам проведенной Банком России оценки имущества отраженного на балансе кредитной организации, Банком России будет установлено, что стоимость имущества, по мнению Банка России, завышена, кредитной организации будет предписано отразить в своей отчетности скорректированный размер собственных средств (капитала), оценив имущество по стоимости, определенной Банком России, что приведет к снижению собственных средств (капитала) кредитной организации.

В силу требований части 9 статьи 72 Федерального закона N 86-ФЗ в целях оценки активов и пассивов кредитной организации, в том числе достаточности резервов, создаваемых под риски, Банк России в установленном им порядке проводит экспертизу предмета залога, принятого кредитной организацией в качестве обеспечения по ссуде, включающую установление фактического наличия предмета залога и его осмотр, установление правового статуса предмета залога, а также суждение о стоимости предмета залога, выносимого на основании федеральных стандартов оценки, предусмотренных статьей 20 Федерального закона N 135-ФЗ. Кредитная организация формирует указанные резервы с учетом результатов экспертизы предмета залога, проведенной Банком России.

В порядке, предусмотренном главой 4 Положения о порядке проведения Банком России экспертизы предмета залога, принятого кредитной организацией в качестве обеспечения по ссуде (утв. Банком России 26.12.2016 № 570-П), выбор подходов к оценке предмета залога определяется Банком России.

При вынесении суждения о стоимости предмета залога Банк России руководствуется следующими подходами к оценке предмета залога в зависимости от вида имущества:

  • недвижимое имущество - сравнительный и (или) доходный подходы;
  • ценные бумаги - доходный, и (или) затратный, и (или) сравнительный подходы;
  • иное движимое имущество - сравнительный и (или) затратный подходы.

С учетом возможности применения каждого из подходов к оценке, специфики оцениваемого имущества, допущений, полноты и достоверности исходной информации Банк России применяет все подходы к оценке предмета залога в соответствии с федеральными стандартами оценки, предусмотренными статьей 20 Федерального закона N 135-ФЗ.

Банк России выносит суждение о стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом залога, на основании анализа наиболее эффективного его использования, в том числе юридически действительных на дату суждения о стоимости недвижимого имущества проектной документации, разрешительных и иных документов (разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, технические условия на подключение (присоединение) строящихся (реконструируемых) объектов недвижимости).

Между тем, в целях оценки своих активов и пассивов, а также оценки стоимости предмета залога кредитная организация, как правило, привлекает независимого оценщика, осуществляющего оценочную деятельность в соответствии с требованиями Федерального закона N135-ФЗ.

В случае расхождения суждения независимого оценщика о стоимости активов и пассивов кредитной организации, а также предметов залога с суждением Банка России, применимой для кредитных организаций является суждение последнего, что негативно отражается на банковском бизнесе, поскольку приводит к возникновению убытков кредитной организации, а также вызывает вопросы доверия к оценочной деятельности профессиональных оценщиков в целом.

В тоже время, суждение Банка России об оценке, не является основанием для признания недостоверным отчета об оценке независимого оценщика и привлечения его к ответственности, в том числе в целях возмещения убытков, поскольку в соответствии с Федеральным законом N135-ФЗ, Банк России не обладает полномочиями по контролю за соблюдением требований Федерального закона N135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики.

Обращения в СРО зачастую приводят к аргументированному ответу указанной организации об обоснованности и достоверности оценки независимого оценщика, что, как правило, впоследствии подтверждается судом.

На мой взгляд, во избежание негативных последствий для банковского бизнеса необходимо детально проработать на нормативно-правовом уровне вопрос предупреждения возникновения подобных ситуаций (кредитная организация при осуществлении сделок, ориентируясь на отчет независимого оценщика, не может предположить последующее суждение об оценке Банка России), в т. ч. разрешив вопрос приоритетности применения оценки активов, пассивов и предмета залога, проводимой Банком России, над оценкой независимого оценщика, осуществляющего свою оценочную деятельность в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ.

Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий.
Новости АРБ    17.08.2018 13:07

16 августа в АРБ прошел первый вебинар из цикла «Цифровая трансформация бизнеса»